Sie benötigen k e i n e n Immobilienmakler? Selbstverständlich können Sie Ihre Immobilie auch privat verkaufen, wenn Sie...
- den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie mittels Sachwert-, Vergleichswert-, oder Ertragswertverfahren ermitteln können und somit sicher sein können, dass Sie Ihre Immobilie nicht zu günstig anbieten.
- sich der Notwendigkeit eines Energieausweises bewusst sind und gewillt sind, diesen zu hohen Preisen durch einen Gebäudeenergieberater oder Architekten erstellen zu lassen.
- über die erforderlichen EDV-Kenntnisse und fotografischen Fähigkeiten verfügen, um für Ihre Immobilie ein Hochglanz-Exposé erstellen zu können. Viele Verkäufe scheitern genau an diesem Punkt.
- das notwendige Budget aufwenden wollen, um Ihre Immobilie in Deutschlands führenden Immobilienportalen zu inserieren.
- über ausreichend Zeit verfügen, dutzende Kontaktanfragen pro Tag bearbeiten und terminieren zu können.
- über ausreichend Expertise verfügen, bereits vorab am Telefon durch 4 gezielte Fragen die Kontakte qualifizieren zu können.
- über ausreichend Zeit verfügen, zahlreiche Besichtigungstermine à je ca. 30-45 Min. durchführen zu können, Fragen zu beantworten sowie Aus-, Umbau-, oder Gestaltungsmöglichkeiten anzusprechen.
- es notfalls in Kauf nehmen, dass Besichtigungstouristen oder schwarze Schafe unter den Kontakten sind.
- über das notwendige Know-How verfügen, wenn es um Themen wie die Ablösung der Finanzierung, Rechte und Pflichten bei Mängeln, Tragung von Notarkosten und Grunderwerbssteuer, Bezahlung der laufenden Kosten uvm. geht.
- gewillt sind, die teilweise recht zähen Preis-, und/oder Vertragsverhandlungen ohne professionelle Hilfe durchführen zu wollen.
- den Kaufvertrag in seinen Einzelheiten detailliert prüfen und verstehen können, so dass einer notariellen Beurkundung nichts mehr im Wege steht.
Worauf Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie achten sollten:
1. Ablösung der Finanzierung
Beim Verkauf einer noch nicht abbezahlten Immobilie muss der Besitzer in der Regel auch die zum Erwerb aufgenommene Finanzierung ablösen. Hierbei erhält er Unterstützung vom Gesetzgeber: Denn gemäß § 490 Abs. 2 BGB ist die Bank selbst dann verpflichtet mitzuwirken, wenn die Laufzeit des Darlehens oder einer vereinbarten Zinsfestschreibung noch nicht beendet ist. Allerdings kann sie für möglicherweise entgangene Zinsen eine Entschädigung verlangen, zumindest, wenn das gegenwärtige Zinsniveau niedriger liegt als das vereinbarte. Die Rechtsprechung hat verschiedene Methoden für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung anerkannt. Gegebenenfalls sollte man die Berechnung durch einen Rechtsanwalt oder spezialisierten Berater nachprüfen lassen. Reicht der Erlös nicht aus, um Darlehen und Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, sind Banken mitunter zum Verzicht bereit, um den gefährdeten Kredit zu sanieren.
2. Rechte und Pflichten
Selbstgenutzte Immobilien werden meist nach dem Grundsatz "gekauft wie gesehen" veräußert. Die genaue Formulierung sollte dabei mit dem Notar sorgfältig durchgesprochen werden. Offensichtliche Mängel muss der Verkäufer nicht offenbaren, auch wenn sie der Käufer bei der Besichtigung nicht bemerkt hat. Erhebliche versteckte Mängel sollten hingegen nicht nur offenbart, sondern auch im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Sonst drohen dem Verkäufer rechtliche Auseinandersetzungen um den Kaufpreis, die existenzbedrohend werden können. Das gilt insbesondere dann, wenn der Käufer den Kauf rückgängig machen möchte. Die Verjährungsfrist für Mängel am Grundstück beträgt fünf Jahre und beginnt mit der Übergabe des Grundstücks. Der Käufer hat also viel Zeit, um einen Mangel auch nachträglich zu reklamieren. Es kann deshalb sinnvoll sein, vorab eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen.
3. Versteuern des Erlöses
Liegen zwischen Abschluss des Erwerbs- und des Veräußerungsvertrages weniger als zehn Jahre, kann bei einem günstigen Verkaufsgeschäft ein Spekulationsgewinn entstehen, der gemäß § 23 Einkommensteuergesetz als Einkommen versteuert werden muss. Von dem nominalen Mehrerlös darf der Verkäufer jedoch die Kosten von Baumaßnahmen abziehen, die nachweislich den Wert der Immobilie erhöht haben. Das gilt insbesondere für Fremd-, jedoch auch für Eigenleistungen. Auch gezahlte Zinsen, die bei einer Fremdfinanzierung fällig werden, senken den zu versteuernden Gewinn. Ein Inflationsausgleich findet dagegen nicht statt. Auch Abschreibungen auf die Immobilie, soweit sie in der Besitzzeit einkommensteuermindernd vorgenommen wurden, wirken sich belastend aus, indem sie dem Erwerbspreis hinzuzurechnen sind.
4. Zustimmung des Verwalters
Teilungserklärungen von Wohnungseigentumsanlagen sehen in der Regel vor, dass der WEG-Verwalter dem Verkauf einer Eigentumswohnung zustimmen muss. Diese darf er jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern, der mit der Person des Käufers zusammenhängt. In Betracht kommt Zahlungsunfähigkeit oder die erkennbare Absicht, die Wohnung unzulässig zu nutzen. Wohngeldrückstände des Verkäufers sind dagegen kein wirksames Argument. Weigert sich der Verwalter ohne triftigen Grund seine Zustimmung zu geben, kann das erhebliche Schadenersatzansprüche auslösen.
5. Notarkosten und Steuern
Das Honorar des Notars, die Kosten für die Eintragung beim Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Nur die Kosten für das Löschen eingetragener Grundpfandrechte trägt der Verkäufer. Allerdings haftet der Verkäufer, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Nicht nur deshalb sollte er sich vergewissern, dass der Käufer sich die Immobilie leisten kann. Zudem sollte der Verkäufer selbst frühzeitig klären, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind und wie er sie zur Löschung bringen kann. Kommt es hier zu Verzögerungen, kann ein Verkauf schnell scheitern.
6. Laufende Kosten
Eine Immobilie verursacht eine Vielzahl laufender Kosten. Üblicherweise wird zwischen den Vertragspartnern vereinbart, dass diese Kosten ab Übergabe vom Käufer zu tragen sind. Allerdings haftet der Verkäufer noch bis zur Eigentumsumschreibung für Wohngeld und Grundsteuern. Dies gilt auch, wenn Versorgungsverträge oder Versicherungen nicht gekündigt werden. Hingegen haftet der Käufer grundsätzlich nicht für laufende Wohngeldrückstände. Gerade bei Wohnungseigentumsanlagen kann es noch nach langer Zeit zu Nachforderungen aufgrund von Jahresabrechnungen kommen.
Verfasser: RA Joachim Garbe-Emden ist Partner der Sozietät SNP Schlawien Naab Partnerschaft und auf Immobilien- und Bankrecht spezialisiert.
Quelle: http://www.berliner-zeitung.de/
Beim Handel mit den teuersten Investitionsgütern, die am Wirtschaftsmarkt handelbar sind, sollte man nichts dem Zufall überlassen. Beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen gibt es Fallstricke der verschiedensten Art, die im Vorfeld durch Hinzuziehung eines Experten vermieden werden können. Eine fachkompetente und professionelle Beratung ist unerlässlich. Für eine umfangreiche Beratung, eine professionelle Marktwertermittlung und für die Planung und Durchführung des gesamten Verkaufsvorganges sollten Sie immer einen guten und seriösen Immobilienmakler beauftragen. Aber auch wer seine Immobilie verkaufen möchte und selbst nicht über ausreichend Zeit oder das notwendige Fachwissen verfügt, wendet sich an einen Immobilienmakler. Ein Immobilienmakler ist dabei immer das Bindeglied zwischen Verkäufer und Käufer. Der Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie stellt dabei auch immer einen Entscheidungs- und Findungsprozess dar, bei dem viele Faktoren und Überlegungen berücksichtigt werden und alle Entscheidungen wohl überlegt sein sollten. Seien Sie so klug, und nutzen Sie Ihre Möglichkeit, von dem praktischen und theoretischen Wissensschatz eines erfahrenen Immobilienmaklers zu profitieren, denn es geht um Ihr Vermögen.
Aber wie erkennt man einen guten und seriösen Makler?
Wie erkennt man gute und seriöse Makler?
Anhand dieser Checkliste können Sie überprüfen, ob Sie es mit einem vertrauenswürdigen Dienstleister zu tun haben:
Qualitätsmerkmal: Fachkompetenz
Verfügt der Makler über Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes? Ja Nein
Kann der Makler Auskünfte zum örtlichen Mietspiegel geben? Ja Nein
Kann der Makler Auskünfte zu den örtlichen Immobilienpreisen geben? Ja Nein
Ist der Makler in der Lage, eine Immobilie im Wert gut einzuschätzen? Ja Nein
Weiß der Makler über den Grundstücksmarkt Bescheid? Ja Nein
Hat der Makler nachweisbar Fachkenntnisse in Form einer Ausbildung
erworben? Ja Nein
Kann der Makler auf eine jahrelange Erfahrung zurückblicken? Ja Nein
Hat der Makler Referenzen aus früheren Vermittlungen vorzuweisen? Ja Nein
Ist der Makler Mitglied im Fachverband? Ja Nein
Qualitätsmerkmal: Beratungsleistung
Nimmt sich der Makler Zeit für eine umfassende Beratung? Ja Nein
Gesteht der Makler dem Kunden eine ausreichende Bedenkzeit ein? Ja Nein
Lässt der Makler dem Kunden die Möglichkeit, sich selbst fachlich kundig
zu machen? (Rechtsbeistand, Gutachter, etc.) Ja Nein
Berücksichtigt der Makler die persönlichen Wünsche des Kunden? Ja Nein
Nimmt der Makler Einwände ernst? Ja Nein
Klärt der Makler über evtl. Risiken auf? Ja Nein
Berät der Makler den Kunden über realistische Immobilienpreise? Ja Nein
Macht der Makler dem Kunden klar, dass ein Immobilienkauf keine
schnelle Angelegenheit ist, sondern ggf. viel Zeit erfordert? Ja Nein
Ist der Makler bereit, sein Vorgehen schriftlich darzulegen? Ja Nein
Qualitätsmerkmal: Sicherheit
Kann der Makler eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nach-
weisen, die im Falle einer unbeabsichtigten Falschberatung für die
Schäden aufkommt? Ja Nein
Qualitätsmerkmal: persönliche Kompetenzen
Geht der Makler systematisch und mit Plan vor? Ja Nein
Pflegt der Makler den Kontakt auch noch nach Vertragsabschluss? Ja Nein
Wirkt der Makler seriös? Ja Nein
Wirkt der Makler gepflegt und sympathisch? Ja Nein
Macht das Büro des Maklers einen vertrauensvollen Eindruck? Ja Nein
Wirbt der Makler in den Tageszeitungen? Ja Nein
Hat das Maklerbüro eine Internetpräsenz? Ja Nein
Ist das Maklerbüro im Telefonbuch mit einem angemessenen Eintrag
vertreten? Ja Nein
Eine solche Checkliste kann niemals alle Eventualitäten berücksichtigen. Bei der Wahl eines guten Maklers gilt wie bei allen Geschäftsbeziehungen: Man darf sich durchaus auf seinen ersten Eindruck, das sog. „Bauchgefühl“ verlassen. Bevor ein unseriöser Makler versucht, den Kunden mit wohlklingenden Worten und Redeschwallen zu überzeugen bzw. zu überreden, mit ihm ins Geschäft zu kommen, macht sich meistens die Intuition bemerkbar. Man merkt die berühmten „Alarmglocken“, die im Bauch zu schrillen anfangen. Hat man dieses Gefühl, sollte man ihm getrost vertrauen und sich auch noch anderweitig umsehen.
Den Bauch kann man selten betrügen, den Verstand dagegen sehr wohl. Und es wäre nicht das erste Mal, dass unseriöse Menschen mit betrügerischen Absichten über wohlklingende Hochglanzbroschüren und einem Wust toll aussehender Zahlenstatistiken den letzten Verstandeszweifel wegzuwischen vermögen. Immobiliengeschäfte sind Vertrauenssache, egal ob man verkauft oder kaufen will.
Eine wichtige Basis, um Vertrauen aufbauen zu können, ist Zeit. Daher ist der Zeitfaktor das wichtigste Unterscheidungsmerkmal zwischen guten und unseriösen Maklern. Letzterer Gruppe geht es nur um schnelle Vertragsabschlüsse und um ihre Provision. Selbst die letzte baufällige Hütte wird unter Zeitdruck noch an einen Kaufinteressenten verkauft. Ein seriöser Makler weiß, dass Käufe in dieser finanziellen Größenordnung nicht innerhalb weniger Minuten entschieden werden, sondern ihre Zeit brauchen.
Er drängt zu nichts und räumt seinen Interessenten Bedenkzeit ein, abermalige Besichtigungstermine, zu denen andere Menschen mitgebracht werden können und er akzeptiert, wenn eine Immobilie letztendlich doch nicht den Zuschlag bekommt. Hören Sie also auf Ihren Bauch, befragen Sie die Checkliste und lassen Sie sich niemals zu etwas drängen, und Sie werden bei Ihrer Immobilienwahl gut entscheiden und von einem guten Makler Unterstützung finden.
Quelle: http://immobilienmakler-beruf.de/
Gerne beraten wir Verkäufer und Käufer umfangreich, kompetent und professionell. Uns zeichnet unsere langjährige praktische Erfahrung sowie unsere umfangreiche Marktkenntnis aus.
Bei uns ist Ihre Immobilie in guten Händen.
